日前一起第正式懲戒案件經最高行政法院裁定駁回上訴後正式確定，一位職業多年的地政士，僅因交屋授權書的一句回覆，最終遭處以停止執行業務兩個月的懲戒。案件緣起於買方要求修改履約保證公司查證，即逕自答覆買方「格式是制式的，劃掉的話履保公司會無法使用，無法交屋」，並將交屋的遲延責任歸咎於買方不願意簽署；事後地政士雖有查證，查證結果卻與其先前說明相反，卻未第一時間親自更正。當地政士的一句話，可能左右交易時程、甚至影響自身執業資格，法律究竟如何界定地政士「業務上應盡之義務」的範圍？委託人若遇到類似爭議，又該如何自保？本文將從地政士與委託人兩個層面，解析相關法律規範。

 

【地政士業務查證義務涉及相關法律】

• 地政士法第2條：

「地政士應精通專業法令及實務，並應依法誠信執行業務。」

•  地政士法第26條第1項：

「地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。」

•   地政士法第43條第1項第3款：

「地政士之懲戒處分如下：三、停止執行業務二月以上二年以下。」

•  地政士法第44條第3款：

「地政士違反本法規定者，依下列規定懲戒之：三、違反依第二十二條第三項所定之管理辦法、第二十六條第一項、第二十七條第一款、第二款、第五款、第六款或第二十九條第二項規定者，應予停止執行業務或除名。 」

• 民法第528條：

稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。

• 民法第535條：

受任人處理委任事務，應依委任人之指示，其受有報酬者，並應以善良管理人之注意為之。

• 民法第544條：

受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。

• 地政士法第46條：

地政士有懲戒事由時，委託人、利害關係人、各級主管機關、地政事務所或地政士公會得列舉事實，提出證據，報請地政士登記之直轄市或縣（市）主管機關所設懲戒委員會處理。

 

【相關法院判準】

• 是否屬受託業務範圍內事項：

買賣契約已明文約定地政士應協辦點交及授權文件相關事宜者，地政士即不得以「非其職責」為由卸責[1]。

• 是否經查證後始為說明：

地政士於未向相關單位（如履約保證公司）查證前，逕以「制式格式不能修改」「否則無法交屋」等絕對性用語答覆當事人，且將交易遲延責任逕行歸咎於委託人，已逾越善意提醒之範疇，構成違反業務上應盡義務[2]。

• 懲戒是否已委託人受有損害為要件：

縱使交易最終仍順利完成、委託人並未受有財產上損害，仍可能單獨構成地政士法第26條第1項之懲戒事由，蓋懲戒規範與同條第2項之民事賠償責任，兩者要件並不相同[3]。

 

【律師小叮嚀HUNG&WANG】

這案子看似一句話的糾紛，其實藏著三個常見地雷：

• 第一，查證順序作反了：

先安撫、後查證是本能反應，但法院要的是「先查證、再答覆」——答覆在前、查證在後，就算最後查到的沒問題，仍可能被認定先給了錯誤資訊。

• 第二，別把制式當擋箭牌：

格式文件不是法律，也不是不能改；先問清楚是否真的不可行，再據實說明，永遠比一句「規定就是這樣」更站得住腳。

• 第三，查對了卻沒親自更正，一樣算違規：

查證只是起點，親自更正才是終點，假手他人轉達不算數。本案地政士事後其實有去查證，但沒有第一時間親自向買方更正，而是委由房仲代為轉達——法院仍認定這構成違反業務上應盡之義務。

提醒一句：「交易有完成、沒人受損害」不是免死金牌，懲戒事由跟民事賠償是兩回事。自保做法很簡單：查證留紀錄，更正要親自，別讓一句話變成兩個月停業。法律保護懂法律的人，而你是蔚然要保護的人。

 

 

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