隨著電梯大樓的興起，社區糾紛層出不窮，這些糾紛應該要如何解決呢？目前依公寓大廈管理條例（下同）第29條第1項規定，強制公寓大廈設置管理委員會（下稱管委會），設立管委會後，管委會將定期舉辦區分所有權人會議，並針對社區大大小小的事物具有決定、管理等權限。然而，在設有管委會下，要如何訂立住戶應遵守的事項？

【訂立規約】

社區可以透過區分所有權人會議共同決議規約的內容，約定住戶應共同遵守的事項。經過正當程序所設置的規約，各住戶應該要共同遵守，且日後的區分所有權人會議的決議內容必須要符合規約，否則該決議效力可能會經法院認定為無效。

【規約的內容】

原則上針對「公寓大廈外部是否可以設置廣告物或鐵鋁窗」、「公共空間的使用規範」、「糾紛協調程序」、「區分所有權人會議時間」、「住戶飼養動物相關規範」、「管理委員、主任委員及管理負責人的任期」等社區自治事項都可以透過規約來作約定，但必須注意約定事項不可以違反法律的強制規定。雖然「規約」在社區自治下，可以讓區分所有權人自行協議訂立，但是規約內容的擬定及訂立程序必須符合相關規定，而具有一定法律專業性。這部分建議社區在訂立規約時，可以尋求律師的協助，律師將提供專業意見，替社區量身定制「規約」，以確保社區的管理維護得順利運作。

⚠️嘉蔚律師為資深地政士，並擔任不動產經紀人公會理事長。常受邀地政法令宣導，亦是許多地政士事務所與公會的法律顧問，專門處理複雜不動產或建物案件，對不動產租賃、買賣糾紛、共有物分割、鄰地占用、三七五減租條例、建築法規等領域相當熟稔。

不動產相關案件的證據蒐集跟訴訟策略較為複雜，須審慎為之，若有不動產專業的嘉蔚律師協助，更能精準捍衛自身權利。