近年來，土地法第34條之1的共有物處分案件在實務上頻傳爭議。以往，當多數共有人依該條規定出售共有不動產時，若他共有人中的「公同共有人」想要行使優先購買權，往往受限於民法第823條第3項規定，必須取得全體共有人的同意。這導致實務上只要有一人杯葛、不表態或避不見面，優先承購權就形同虛設，陷入有權利卻無法行使的僵局。

 

然而，近年司法實務出現重要轉折！最高法院陸續有判決認定，公同共有人依土地法第34條之1第4項行使優先購買權，係依法取得之固有權，得單獨行使，無須得公同共有人全體之同意。但另一派見解仍堅守民法第828條第3項，認應得全體同意。本文將帶您深入解析兩派見解的攻防，並提醒潛在的法律風險。

 

【涉相關法律】

• 土地法第34條之1第4項:

「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」。

• 土地法第34條之1第5項：

「前四項規定，於公同共有準用之。」

• 民法第828條第3項：

「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意」。

 

【相關法院判斷標準】

• 肯定說（支持單獨行使）：

1. 最高法院106年度台上字第1425號民事判決：「公同共有土地應有部分之公同共有人，依土地法第34條之1第4項行使優先購買權，係依法取得之固有權，非繼承而來，得單獨或共同為之，無須得公同共有人全體之同意。」
2.  最高法院109年度台上字第39號民事判決：「按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購；上開規定，於公同共有準用之，土地法第34條之1 第4項、第5項定有明文。公同共有人之優先承購權，應可排除民法第828 條規定之適用，亦即公同共有人之一得單獨行使優先承購權，不必經其他公同共有人同意。」
3. 臺灣高等法院花蓮分院106年度重上字第9號判決：「土地法第34條之1第5項準用第4項規定，公同共有人之一得單獨以其名義行使優先承購權，無須經全體公同共有人同意；此為民法第828條第3項之特別規定，應優先適用。」

• 否定說（仍須全體同意）

1. 最高法院 99 年度台上字第 1469 號 民事判決：「公同共有人行使優先承買權，有修正前民法第八百二十八條第二項（修正後移列為第三項）規定之適用，自應經其他公同共有人之同意，始得為之。」
2.  臺灣高等法院111年度上字第458號民事判決：「公同共有權利之行使，除法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意。公同共有人依土地法第34條之1第5項準用第4項規定行使優先承買權，係屬公同共有權利之行使，依民法第831條準用第828條第3項規定，應經其他公同共有人全體之同意，始得為之… 土地法第34條之1第4項、第5項規定，係指他公同共有人於公同共有人出賣公同共有土地潛在應有部分時，得請求以同樣條件訂立買賣契約，與公同共有人對他人出賣之土地行使優先承買權之情形不同，不得作為單獨行使優先承買權之依據。」
3. 臺灣高等法院暨所屬法院111 年法律座談會民執類提案第 15 號:「公同共有人之一不得單獨行使優先承買權，法院應否准；其行使應得全體公同共有人之同意始為合法。」
   目前實務見解分歧：肯定說認土地法第34條之1為民法第828條之特別規定，優先購買權具固有權性質，得單獨行使；否定說則認仍屬公同共有權利之行使，應得全體同意。若未取得全體同意即單獨行使，日後恐遭起訴否認權利，甚至有登記塗銷風險。故行使前應先確認管轄法院傾向，或取得其他公同共有人同意（授權），以降低爭議。另內政部115年8月4日台內地字第1150262580號函參酌司法院釋字第562號解釋，認為單獨行使優先購買權兼顧他共有人權益，未侵害全體利益，正式宣告「他公同共有人之一無須經全體同意，得單獨行使優先購買權」，並停止適用93年舊函釋。

• 多數人同時主張優購的難題-雖然門檻放寬，但若有多數公同共有人「同時」出面主張優先購買，該如何處理？

最高法院106年度台上字第1425號判決認為，多數共有人得依應有部分（或潛在應有部分）比例行使優先購買權，與平等原則無違。但此將增加地政登記、產權劃分與代書作業的複雜度，仍需後續執行要點或司法裁判補充。

• 處分人的切結書與刑責風險：

隨著他共有人權利主張空間擴大，地政機關對於通知程序的審查勢必更加嚴格。實務上常見出賣人為求快速過戶，草率簽署「優先購買權人已放棄」等切結書。若通知程序未確實落實，不僅面臨民事損害賠償，更可能涉犯刑法偽造文書、使公務員登載不實等罪責。

 

【律師小叮嚀HUNG&WANG】

不動產共有關係複雜，網路資訊常過度簡化通知與提存要件，土地法第34條之1更是實務大地雷，查證風險與日俱增。唯有仰賴專業法律查證與風險控管，才能避免無窮訴訟。法律保護懂法律的人，而你是蔚然要保護的人。

• 給出賣的共有人：

務必確實踐行各項通知與催告程序，切勿心存僥倖在切結書上為不實聲明，以免因小失大，面臨嚴重的刑事究責。同時應注意，若他共有人為公同共有人，實務上仍有主張須全體同意之見解，出賣人宜審慎評估其優先承購權行使之合法性，避免日後爭訟。

• 給他共有人：

接到處分通知後，務必於法定期間內積極行使優先購買權。若您為公同共有人，建議先確認自己是否已獲其他公同共有人之同意或授權；若無法取得，仍可嘗試主張近期最高法院肯定說之見解，但須有面對訴訟之心理準備。

 

 

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